Старые дома.
К жилым домам, называемым "старыми", относят объекты, построенные до 1960г.
При реконструкции квартир в домах, построенных до 1917 года, надо учитывать техническое состояние конструкций. Эти здания строились качественно, из отличного кирпича или известняка. Но перекрытия выполнялись по деревянным балкам - они могут быть повреждёнными.

Проблемный элемент старых домов - фундаменты: они могли пострадать, например, от подтопления. В таком случае нужна реконструкция всего дома.

Дома постройки 1930-1940-х г.г. (сталинки), в основном, находятся в хорошем техническом состоянии, имеют тёплые стены, железобетонные перекрытия, прочные фундаменты. Для планировочных решений характерны большие квартиры с высокими потолками, но, нередко, с проходными комнатами и длинными коридорами. Квартиры обычно имеют продольные несущие стены, широкий корпус и удобны для перепланировок.

Дома постройки 1950-х годов, в большинстве, качественно сделаные кирпичные дома. Но квартиры имеют меньшую площадь, чем в домах довоенной постройки. Простая конструктивная схема с продольными несущими стенами легко позволяет перепланировку.

Типовые квартиры
Массовое строительство кирпичных и панельных домов по типовым проэктам началось с 1958г. В настоящее время строения находятся в хорошем техническом состоянии.
К ним относятся:
-Дома начала 60-х годов (хрущовки). Первые их серии строились с кирпичными стенами (несущие стены продольные). В начале 60-х появились серии панельных домов с минимизированными площадями помещений, проходными или узкими (шириной 2,1 м) комнатами высотой 2,5 м, толщиной стен 35 см. Планировочные решения настолько максимально типизированы, что изыскать резервы для улутшения трудно. В панельных зданиях объединить помещения весьма сложно. В кирпичных домах с продольными несущими стенами перепланировка делается просто. Но, по большому счёту, для этого необходимо увеличение ширины корпуса здания, утепление наружных стен, улучшение звукоизоляции и замена инженерного оборудования.

-Дома 1965-70 годов (повышеной этажности). С появлением 9-16-этажных зданий серии 480А,Т наибольшее распространение получила конструктивная система с поперечными несущими стенами шагом 2,4-3,2 м и плитами перекрытия на комнату. В этом случае каждая комната окружена со всех сторон несущими железобитонными конструкциями. При перепланировке ослабление внутринних стен большими проёмами нежелательно, и увеличение помещений осуществить сложно.

-Дома 1980-х годов (улучшеной планировки). Массовое строительство улучшеных серий жилых 5-16 этажных блок-секционных домов, как кирпичных (серии 67, 87), так и крупнопанельных с поперечно несущими стенами (серии 121, 94, 96, 161, 134 и др.) обусловлено повышенным нормативом площади. В это же время строились кирпичные дома с площадями квартир на 30% выше нормативных. Стены утеплённые, звукоизоляция улучшенная; решения разнообразные, комнаты, хотя и небольшие, но с хорошими пропорциями, просторными холами и лоджиями. Квартиры удобны для перепланировки.

Новостройки.
Это квартиры в домах периода строительства 1990-2005 г.г. Вначале этого периода строили дома с кирпичными наружными (толщиной до 66 см) или многослойными (в соответствии с новыми нормативами по теплозащите зданий) стенами, плитами перекрытий, опирающимися по двум сторонам. Внутринние стены и перегородки обычно из кирпича, трубопроводы из ПВХ, окна-из металопластика. Квартиры легко реконструируются. Возможно использование подвесных потолков, увеличение санузлов, объединение помещений.

Строительство каркасно-монолитных домов - веха нескольких последних лет. Его особенности: плоские плиты перекрытий, которые опираются на каркас из колон и пилонов. Наружные стены - из кирпича или ячеистого бетона с применением наружного утепления. Комуникации собираются в наружном блоке на этаже, а из него разводятся по квартирам. Для каждой квартиры выделяется определённая площадь, планировка разрабатывается "под заказчика", как правило, жёстко зафиксированы лишь места расположения санузлов. В целом площадь квартир этого периода на 30-50% больше, чем в строениях 60-80 г.г., высота этажа 2,75-3 м, кухня 10-15 м2. Планировки разнообразны, формы комнат нестандартны, есть эркеры, в многокомнатных квартирах - два санузла. В этих домах возможности для перепланировки практически неограничены.